alberT Janer

foto de BC&JC

Proposta d’un model immobiliari espanyol

Tornar la vivenda per a condonar el deute, independentment de si el preu està infravalorat, és una de les propostes que s’estan fent per tal de donar alternatives al sistema financer espanyol. Aquest sistema presenta avantatges i inconvenients i també planteja el debat sobre qui hauria d’assumir el risc del deute.

Abans de tot, m’agradaria entrar al país on ha existit aquest model financer: Estats Units, on el sector immobiliari i bancari han estat molt lligats a través del model “Originate-to-Distribute”. Resumint: els bancs titolitzaven les hipoteques que prestaven a la gent implicant que aquests nous actius financers estaven “garantits” pels pagaments que realitzaven els receptors del préstec. És a dir, el cash flow mensual per pagar l’hipoteca servia per pagar els interessos que oferien els títols que havien generat els bancs.

Com es pot observar, tot aquest tinglado es construeix sobre els préstecs que la gent va demanar per a comprar la casa. A EUA, el fet de tornar la casa i així oblidar-se del deute s’anomena “Jingle mail”. Per exemple, la casa valia 600.000€ i el deute era de 500.000€. De cop i volta la vivenda cau fins a 450.000€ i es segueix devent 500.000€. Solució americana: es torna la casa amb valor 450.000€ per perdonar el deute de 500.000€ (450.000 – 500.000 = -50.000). Si multipliquem per milions de persones aquest cas, cap banc és capaç d’absorvir tantes pèrdues.

Doncs posem exactament aquest cas real a la situació espanyola la qual ha contemplat una bombolla immobiliària i el seu posterior esclat. Si introduim aquest model financer a Espanya, es tornaria a despertar la propensió espanyola a l’especulació d’immobles ja que la pèrdua l’assumiria el banc, representant un binomi risc-rendibilitat incoherent a favor de l’inversor. Estaríem parlant gairebé de rendibilitat infinita.

Per què doncs es proposa aquesta alternativa? Perquè hi ha moltes famílies innocents d’aquesta especulació que s’han quedat sense utilitzar el seu dret a la vivenda. Aquestes famílies han sigut acomiadades de l’empresa i no poden tornar el deute que tenien, implicant l’execució de l’hipoteca a favor del banc i seguir devent diners (la part proporcional infravalorada).

Aquest escenari ha provocat que moltes institucions creguin injust que el banc es quedi la vivenda i que el deute continuï  (se li atribueix que sempre surt guanyant). Es diu que el banc té experts que ja havien de saber a qui li podien deixar diners. La meva pregunta és, com podia saber el banc que el seu client es quedaria a l’atur provinent d’una empresa que no té a veure amb el sector immobiliari? Impossible. L’única cosa que és certa és que han prestat més del compte.

Però no s’hauria de dir que el banc és el culpable de que una família es quedi sense vivenda. L’entitat financera ha d’executar la vivenda perquè si no, assumeixen pèrdues que implicarien la seva ruptura i posar en perill tots els estalvis dels altres ciutadans. Els culpables són tots aquells agents que es dedicaven i facilitaven l’especulació en vivendes, és a dir, els promotors independents o empresaris immobiliaris, els bancs i l’Estat –amb les seves lleis).

Per aquest motiu, s’haurien de plantejar diferents aspectes:

–          Que l’Estat sancioni i regularitzi més fortament aquest sector, sent més restrictiu i reactiu.

–          Que els especuladors aprenguin que especular amb actius que suposen perjudicis contra els drets de moltes famílies no és ètic; que es sentin realment culpables d’aquesta situació…i que assumeixin els problemes.

–          Els bancs segueixin prestant excepte en aquelles ocasions que serveixin per especular sobre la vivenda.

Vist tota aquesta situació, m’agradaria plantejar un nou model immobiliari que garanteixi la bona activitat i eviti l’entrada d’especuladors  al sector. Abans de tot, cal distingir l’activitat de construcció i l’activitat de promoció (compra i venda d’immobles). Per tant, la proposta és la següent:

  1. Accés limitat al mercat de la construcció. Com s’ha pogut veure en els darrers anys, és molt perillós deixar un espanyol en aquest mercat ja que aquest acaba cegat per l’avarícia. També s’ha de dir que la cultura de l’esforç no es troba present en moltes parts de l’Estat, implicant un auge de totes aquelles activitats que faciliten diners i de forma ràpida (comprar i vendre pisos).  Un accés limitat de l’oferta per accedir al mercat milloraria el seu control, tant en termes de quantitat com de preus. L’extracció de petroli no pot ser duta a terme per qualsevol empresa…doncs podria ser el mateix cas amb l’explotació dels terrenys. Per tant, aquí entraria el camp de les llicències pels constructors (no promotors), en què unes empreses limitades serien les encarregades d’aquesta activitat.
  2. Supervisió d’un agent tercer per evitar tècniques monopolístiques. Recordem que un monopoli per naturalesa no és il·legal, ja que el seu domini sobre el mercat en termes de quota és un símptoma de la bona gestió que ha realitzat. El que és il·legal són les pràctiques d’abús de la situació dominant en el mercat (és a dir, pujar preus exageradament, donar poca informació, etc.). Conseqüentment, hauria d’haver un òrgan sancionador i regulador que controli l’activitat de la construcció. No menciono que l’Estat hagi de ser aquest agent tercer ja que com hem vist molts polítics han aparegut com a protagonistes de corrupció.
  3. Promoció (no construcció) de pisos en un mercat més transparent on el frau fiscal no tingui lloc. No és una utopia, sinó que és un sistema regularitzat des del principi en el qual la venda de pisos només es pugui fer a través d’institucions legitimades i acceptades legalment, on es requereixi transparència.
  4. Consciència social: amb els actius necessaris per viure no s’especula, com són la matèria prima o les vivendes ja que s’està jugant amb els drets de les persones.

Com es pot observar, aquestes mesures aparenten ser intervencionistes, sense deixar que el mercat funcioni sol com diria la doctrina liberal. Evidentment el lliure mercat dóna lloc a les eficiències econòmiques, però no sempre dóna lloc a les eficiències socials. Crec que l’Estat o un agent tercer ha d’intervenir de manera regulatòria per evitar l’especulació amb la vivenda o matèries primes.

2 comentaris»

  Oriol Martinez wrote @

Bé Albert! M’agrada que de la nostra discussió hagi nascut aquest article. La meva opinió ja la saps, el banc, com ho fa qualsevol altre negoci, ha d’assumir un risc. No val envoltar-se de clàusules que l’alliberin i que el ciutadà sigui el que assumeix tot el risc de les operacions.
Pel que fa a les propostes, coincideixo molt en el 3r i 4t punt i tinc molts dubtes sobre el 1r i el 2n. Trobo que deixar el mercat immobiliari en mans d’uns quants, tot i que seria més fàcil controlar-los, és perillós. Tanmateix, no se m’acut una altra proposta ara mateix, així que serien dos punts a estudiar més detingudament.
El que queda molt clar amb tot plegat és que algun dia, encara que a tothom li faci mandra i ho vulgui posposar, caldrà canviar aquest sistema, que cada dia mostra més punts de debilitat si volem una societat justa i equilibrada en uns mínims universals. Ens veiem demà, una abraçada!

  Janer wrote @

Merci pel comentari Oriol. M’alegro que coincideixis amb els punts que he anat proposant.
Una cosa sobre el que dius, el banc té un risc i ja l’assumeix. Això de tornar el pis i perdonar el deute significa que el client no assumeix CAP risc…ho trobo fatal. No és veritat que sigui “un negoci com qualsevol altre” com dius, ja que cap altra negoci es dedica a prestar diners.

Veig difícil el que proposo, però començat des de zero es poden fer moltes coses. Ara bé, “hecha la ley, hecha la trampa”!


Deixa un comentari

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

Esteu comentant fent servir el compte WordPress.com. Log Out /  Canvia )

Google photo

Esteu comentant fent servir el compte Google. Log Out /  Canvia )

Twitter picture

Esteu comentant fent servir el compte Twitter. Log Out /  Canvia )

Facebook photo

Esteu comentant fent servir el compte Facebook. Log Out /  Canvia )

S'està connectant a %s

%d bloggers like this: